Kapitalertragssteuer und Immobilienübertragung in Südafrika
Bei der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen wird der Verkäufer zur Zahlung der Kapitalertragssteuer („CGT“) verpflichtet, die auf den erzielten Kapitalgewinn (Gewinn) anfällt, der seit der Einführung der Steuer durch den südafrikanischen Steuerdienst (SARS) am 1. Oktober 2001 auf dieses Grundstück angefallen ist.
RATEN, MIT DENEN DIE KAPITALERTRAGSTEUER BERECHNET WIRD:
- Einzelpersonen (natürliche Personen)
40% des Gewinns aus der Veräußertung von unbeweglichem Vermögen werden zum steuerpflichtigen Einkommen der Einzelperson im Steuerjahr, in dem das Grundstück verkauft wurde, hinzugerechnet. Da der höchste Grenzsteuersatz für Einzelpersonen 45% des steuerpflichtigen Einkommens beträgt, zahlen Einzelpersonen effektiv maximal 18% des Kapitalgewinns an die SARS. - Unternehmen / Eingetragene Gesellschaften (CCs)
80% des Kapitalgewinns aus der Veräußertung von unbeweglichem Vermögen werden dem steuerpflichtigen Einkommen der Gesellschaft hinzugefügt. Da der Steuersatz für Unternehmen und CCs derzeit 28% beträgt (und ab dem 01. März 2023 auf 27% sinkt), zahlen diese Gesellschaften effektiv 22,4% des Kapitalgewinns an die SARS. - Trusts
Wiederum werden 80% des Kapitalgewinns aus der Veräußertung von unbeweglichem Vermögen dem steuerpflichtigen Einkommen des Trusts hinzugerechnet. Da der Einkommenssteuersatz für Trusts 45% beträgt, ist effektiv ein Betrag von 36% des Kapitalgewinns an die SARS zu zahlen. - Hauptwohnsitz (Einzelpersonen / natürliche Personen)
Die meisten Hauptwohnsitze unterliegen nicht der Kapitalertragssteuer, da die ersten 2 Millionen Rand des Kapitalgewinns oder -verlustes beim Verkauf nicht berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass Sie einen Kapitalgewinn von mehr als 2 Millionen Rand erzielen müssen, um der Kapitalertragssteuer zu unterliegen (vor dem 01. März 2012 lag der Ausschluss für den Hauptwohnsitz bei 1,5 Millionen Rand). Darüber hinaus müssen Kapitalgewinne oder -verluste, die sich aus der Veräußerung einer Hauptwohnung ergeben, nicht berücksichtigt werden, wenn der Veräußerungserlös 2 Millionen Rand nicht übersteigt. (Diese Regel unterliegt bestimmten Bedingungen, zum Beispiel darf kein Teil des Wohnsitzes für Handelszwecke genutzt worden sein.) Dieser Ausschluss gilt nur für natürliche Personen, sodass ein Unternehmen, eine eingetragene Gesellschaft oder ein Trust diesen nicht beanspruchen kann. Eine Person, die nicht gewöhnlich in Südafrika ansässig ist, kann ebenfalls keinen „Hauptwohnsitz“ in Südafrika besitzen. - Jährlicher Ausschluss
Für jedes Steuerjahr wird ein jährlicher Betrag (der „jährliche Ausschluss“) vom Gesamtbetrag der Kapitalgewinne und -verluste für Zwecke der Kapitalertragssteuer abgezogen. Der jährliche Ausschluss für das Steuerjahr 2021/2022 beträgt 40.000,00 Rand (eine Erhöhung von 30.000,00 Rand im Steuerjahr 2015/2016). Bitte beachten Sie, dass dies zusätzlich zum Ausschluss für den Hauptwohnsitz gilt, sodass ein einzelner Steuerpflichtiger, der sein Haus verkauft, effektiv einen Gewinn von 2.040.000,00 Rand erzielen kann, bevor er Kapitalertragssteuer zahlen muss.
BERECHNUNG DES GEWINNS::
Der Kapitalgewinn wird berechnet, indem die Anschaffungskosten vom Erlös aus der Veräußertung der Immobilie abgezogen werden. Bestimmte Posten können zu den Anschaffungskosten für die Berechnung der Kapitalertragssteuer (Kapitalgewinnsteuer, CGT) hinzugerechnet werden
- Die Kosten, die beim Erwerb der Immobilie entstanden sind, wie der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer (MwSt), Übertragungskosten und andere professionelle Gebühren
- Die Kosten für etwaige Verbesserungen, Änderungen, Renovierungen usw. (Hinweis: Es wird zwischen Verbesserungen, die abzugsfähig sind, und Instandhaltungsausgaben, die nicht abzugsfähig sind, unterschieden)
- Die mit der Veräußerung der Immobilie verbundenen Kosten, einschließlich der Provision des Immobilienmaklers, Werbekosten und professionelle Gebühren.
Die „Anschaffungskosten“ können auf eine der folgenden Arten berechnet werden, wenn die Immobilie vor dem 01. Oktober 2001 erworben wurde:
- Eine Marktwertbewertung der Immobilie zum 01. Oktober 2001. Diese Bewertung hätte vor dem 30. September 2004 erstellt worden sein müssen.
- Die Methode der „zeitanteiligen“ Wertbestimmung zum 01. Oktober 2001
- Ein fiktiver Wert kann der Immobilie auf Basis des Kaufpreises zugewiesen werden, der bei der Veräußertung erzielt wurde.
NICHTANSÄSSIGE UND DAS EINKOMMENSSTEUERGESCHEHEN GESetz (S35A) (QUELLENSTEUER)
Nichtansässige sind zur Zahlung der Kapitalertragsteuer (CGT) verpflichtet, und die südafrikanische Steuerbehörde (SARS) führte 2007 den § 35A ein, um die Erhebung der CGT vor der Rückführung des Verkaufserlöses zu ermöglichen. Dies verpflichtet den Käufer, einen Teil des Kaufpreises zurückzubehalten und an SARS zu zahlen, um die CGT-Verpflichtung des Verkäufers zu decken. Der Immobilienmakler und der Notar sind verpflichtet, den Käufer schriftlich darüber zu informieren. Der Kaufvertrag regelt die Beziehung zwischen dem Verkäufer, dem Käufer und dem Immobilienmakler, und es ist oft schwierig, Fehler oder Auslassungen zu beheben, sobald der Vertrag von den Parteien unterzeichnet wurde. Damit § 35A Anwendung findet, sind zwei Faktoren entscheidend: – Der Verkäufer muss ein Nichtansässiger sein, und – Der Kaufpreis muss R2 Millionen übersteigen.
Bitte beachten Sie, dass eine SARS-Richtlinie von 2014 besagt, dass die R2-Millionen-Grenze pro Verkäufer gilt, d.h. wenn eine Immobilie von zwei nichtansässigen Einzelverkäufern gemeinsam besessen wird, muss der Kaufpreis R4 Millionen übersteigen, damit die Regelung Anwendung findet. Wenn beide Faktoren zutreffen, müssen die folgenden Beträge einbehalten werden: 7,5 % bei einem nichtansässigen natürlichen Verkäufer, 10 % bei einem nichtansässigen Unternehmen und 15 % bei einem nichtansässigen Trust.
BITTE BEACHTEN: Diese Informationen sollen die Auswirkungen der Kapitalertragsteuer (CGT) im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen in groben Zügen darstellen und sind keineswegs vollständig.
Für weiterführende Informationen konsultieren Sie bitte das “ABC der Kapitalertragsteuer für Einzelpersonen” von SARS, das unter www.sars.gov.za heruntergeladen werden kann. Praktisch gesehen wird der Notar den entsprechenden Teil des Kaufpreises einbehalten und als Vertreter des Käufers handeln.
Wir empfehlen, dass jeder nichtansässige Verkäufer, auf den diese Gesetzgebung zutrifft, sich zum Zeitpunkt des Verkaufs an SARS wendet und eine Direktive beantragt, die die tatsächliche zu zahlende Kapitalertragsteuer festlegt, um eine entsprechende Verteilung des Erlöses bei der Registrierung der Übertragung zu ermöglichen.
BITTE BEACHTEN SIE: Obwohl alle Anstrengungen unternommen wurden, um sicherzustellen, dass die in diesem Artikel enthaltenen Informationen korrekt sind, übernimmt der Autor keine Haftung für Verluste, die einer Person aufgrund von Fehlern oder Auslassungen im Artikel entstehen.
Sichern Sie sich noch heute professionelle rechtliche Beratung.
Kontaktieren Sie uns jetzt, damit Ihre rechtlichen Angelegenheiten mit Sorgfalt bearbeitet werden.
